El punto de partida: entender qué tipo de licencia necesitas
Antes de reunir cualquier documento, debes identificar con precisión qué modalidad de licencia corresponde a tu proyecto, porque la lista varía según se trate de obra nueva, ampliación, adecuación, demolición o cerramiento.
En Bogotá, las licencias de construcción son expedidas por las curadurías urbanas, de las cuales existen cinco, distribuidas por localidades según la dirección del predio.
Cada curaduría aplica el mismo marco legal nacional, principalmente el Decreto 1077 de 2015 y sus modificaciones, pero puede tener criterios particulares en la revisión de documentos, por lo que conviene verificar directamente con la curaduría competente antes de radicar.
Documentos esenciales que exige cualquier curaduría en Bogotá
Para una licencia de construcción de obra nueva en un predio urbano, los documentos básicos son los siguientes.
- Formulario único nacional de solicitud, diligenciado y firmado por el solicitante y el profesional que avala el proyecto.
- Copia del certificado de tradición y libertad del predio con fecha de expedición no mayor a un mes.
- Copia del documento de identidad del propietario o del representante legal si es una persona jurídica.
- Poder debidamente autenticado, si la solicitud la presenta un gestor o apoderado.
- Planos topográficos y arquitectónicos del proyecto, firmados por arquitecto o ingeniero civil con matrícula profesional vigente.
- Memoria de cálculo estructural y planos estructurales firmados por ingeniero civil con matrícula vigente, cuando la edificación supera dos pisos o cuando así lo exige la NSR-10 según el uso.
- Estudio de suelos elaborado conforme al Título H de la NSR-10, obligatorio para edificaciones de tres o más pisos o cuando las condiciones geotécnicas del predio lo requieren.
- Proyectos de las redes hidrosanitarias, eléctricas y de gas, firmados por los profesionales habilitados en cada especialidad.
- Certificado de existencia y representación legal de la empresa constructora, si aplica.
Documentos adicionales según las características del predio
Cuando el predio está sometido a alguna condición especial, la curaduría exige documentación complementaria que muchos propietarios no anticipan y que genera los retrasos más frecuentes.
Si el inmueble se encuentra en zona de conservación histórica o arquitectónica, como ocurre en barrios como La Candelaria o en sectores del centro de Bogotá, se requiere concepto previo favorable del Instituto Distrital de Patrimonio Cultural.
Si el predio colinda con una quebrada, humedal o área de ronda hídrica, la solicitud debe incluir el concepto de la Secretaría Distrital de Ambiente o de la Empresa de Acueducto y Alcantarillado de Bogotá, según el cuerpo de agua involucrado.
Para predios en estratos uno y dos con área inferior a sesenta metros cuadrados, el Decreto 1203 de 2017 simplificó algunos requisitos técnicos, aunque la curaduría conserva la facultad de solicitar documentos adicionales si detecta riesgos estructurales.
Un ejemplo práctico en Bogotá
Un propietario en la localidad de Suba con un lote de ciento veinte metros cuadrados que desea construir tres pisos de uso residencial debe radicar, además de los documentos básicos, el estudio de suelos y la memoria estructural completa, porque supera dos pisos.
Si ese mismo lote queda dentro de la zona de manejo y protección ambiental del humedal Juan Amarillo, la curaduría cuarta, que cubre esa localidad, exigirá el concepto ambiental previo antes de admitir la solicitud, lo que puede agregar entre tres y ocho semanas al proceso.
El costo de los derechos de construcción en Bogotá se liquida sobre el área a construir y varía según el estrato, el uso y la normativa del decreto reglamentario vigente, por lo que conviene solicitar una preliquidación en la curaduría correspondiente antes de radicar.
Consejo práctico antes de radicar
Revisar el certificado de tradición antes de iniciar los diseños ahorra tiempo y dinero, porque un predio con limitaciones de dominio, hipotecas no canceladas o litigios activos puede generar objeciones formales que la curaduría está obligada a reportar.
Para profundizar en aspectos conexos de responsabilidad técnica y legal en proyectos de construcción, puedes consultar la guía completa sobre qué pasa cuando una máquina industrial sin mantenimiento documentado causa un accidente en Colombia, disponible en este sitio.
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