En Colombia existe un periodo de gracia específico que permite regularizar construcciones iniciadas sin licencia, pero este tiempo varía según el tipo de proyecto y la normativa municipal vigente. La Ley 388 de 1997 y el Decreto 1077 de 2015 establecen los marcos temporales dentro de los cuales es posible normalizar la situación sin enfrentar demolición.
Plazo general para regularización según normativa nacional
El plazo estándar para obtener la licencia de construcción después de iniciar obra sin permisos es de sesenta días calendario desde la notificación del requerimiento de la autoridad competente. Este periodo se encuentra establecido en el artículo 2.2.6.1.2.3.8 del Decreto 1077 de 2015, que permite al constructor presentar la solicitud de licencia junto con los planos y estudios técnicos correspondientes.
Durante estos sesenta días, la autoridad municipal debe suspender cualquier proceso sancionatorio relacionado con la construcción sin licencia, siempre que el propietario demuestre su intención de regularizar mediante la radicación formal de los documentos requeridos. Este mecanismo busca facilitar la formalización de proyectos que cumplan con las normas urbanísticas vigentes.
Diferencias según el avance de la construcción
El tiempo disponible para regularizar depende significativamente del porcentaje de avance de la obra. Para construcciones con avance inferior al cincuenta por ciento, el proceso de regularización es más directo y los plazos se mantienen en los sesenta días estándar. Sin embargo, para obras con avance superior al cincuenta por ciento, algunas curadurías urbanas exigen estudios adicionales de estabilidad estructural.
En Bogotá, por ejemplo, la Secretaría Distrital de Planeación ha establecido que construcciones con más del setenta y cinco por ciento de avance deben incluir un dictamen de estabilidad estructural firmado por ingeniero civil especialista, lo que puede extender el proceso de regularización hasta ciento veinte días adicionales para la revisión técnica completa.
Consecuencias de no cumplir los plazos establecidos
El incumplimiento de los plazos de regularización activa automáticamente el proceso sancionatorio municipal, que incluye multas progresivas y la eventual orden de demolición. Las multas iniciales oscilan entre cincuenta y doscientos salarios mínimos mensuales legales vigentes, dependiendo del área construida sin licencia.
En casos extremos, transcurridos seis meses desde el vencimiento del plazo de regularización sin respuesta del propietario, la autoridad municipal procede con la orden de demolición y el sellamiento definitivo del inmueble. Esta medida es irreversible y genera costos adicionales por concepto de demolición controlada y limpieza del lote.
Casos especiales en municipios con normativa propia
Municipios como Medellín y Cali han desarrollado programas específicos de regularización que ofrecen plazos extendidos para ciertos tipos de construcción. En Medellín, el programa Madrugón permite hasta noventa días para regularizar viviendas de interés social construidas sin licencia, con descuentos del treinta por ciento en las multas aplicables.
Por su parte, Cali implementó en 2025 un sistema de amnistía constructiva que extiende el plazo de regularización a ciento ochenta días para construcciones destinadas a uso residencial unifamiliar, siempre que cumplan con retrocesos mínimos y no superen los tres pisos de altura. Este programa ha permitido regularizar más de dos mil quinientas construcciones en el último año.
Para profundizar en aspectos económicos y procedimentales relacionados con la regularización de construcciones, el lector puede consultar la guía completa Manual completo para calcular y cobrar honorarios profesionales de ingeniería civil en Colombia disponible en el sitio.
● Ingenieros destacados
Profesionales Premium verificados en Red Ingenieros
UAS Topografía
Ingeniería Topográfica
Catastral · Topográfica