Dos conceptos distintos con propósitos completamente diferentes
En Colombia es frecuente que propietarios, compradores y hasta profesionales del sector confundan el avalúo comercial con el avalúo catastral, cuando en realidad responden a lógicas distintas, las producen entidades diferentes y tienen efectos jurídicos y económicos que no son intercambiables.
Qué es el avalúo catastral y quién lo produce
El avalúo catastral es una valoración técnica que realiza el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) o las autoridades catastrales descentralizadas como la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital en Bogotá, el Departamento Administrativo de Catastro Municipal de Medellín o la Superintendencia de Notariado y Registro en municipios habilitados como gestores catastrales.
Su función principal es servir de base para la liquidación del impuesto predial, y por mandato legal no puede superar el valor comercial del inmueble, aunque en la práctica colombiana históricamente ha estado muy por debajo de ese valor, en algunos municipios hasta en un cuarenta o cincuenta por ciento menos que el precio de mercado.
El avalúo catastral se actualiza mediante procesos de formación, actualización o conservación catastral, y su resultado queda registrado en la base de datos del catastro correspondiente, vinculado a la cédula catastral del predio.
Qué es el avalúo comercial y quién está habilitado para realizarlo
El avalúo comercial estima el precio más probable al que se transaría un inmueble en condiciones normales de mercado entre un comprador y un vendedor informados, sin presiones y con tiempo razonable para negociar.
En Colombia, los avaluadores que producen estos documentos deben estar inscritos en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA), administrado por la Superintendencia de Notariado y Registro, y su ejercicio está regulado por la Ley 1673 de 2013 y el Decreto 1420 de 1998 para casos de adquisición por motivos de utilidad pública.
Un avalúo comercial puede contratarlo un particular para una compraventa, una entidad financiera para respaldar un crédito hipotecario, una empresa para registrar activos en su contabilidad o una entidad pública para adquirir un predio mediante enajenación voluntaria o expropiación.
Un ejemplo concreto que ilustra la diferencia
Considere un apartamento en el barrio Laureles en Medellín con un área de ochenta metros cuadrados construidos: su avalúo catastral vigente puede estar en ciento veinte millones de pesos, cifra sobre la cual se liquida el impuesto predial anual; sin embargo, el avalúo comercial realizado por un avaluador inscrito en el RAA puede arrojar doscientos ochenta millones de pesos, que es el precio al que efectivamente se está ofreciendo ese tipo de inmueble en el mercado.
Si el propietario intenta usar el avalúo catastral para respaldar una hipoteca o para argumentar un precio justo en una negociación, el banco o la contraparte lo rechazará porque ese documento no refleja la realidad del mercado y no cumple con los requisitos técnicos exigidos por el sistema financiero ni por la Superintendencia Financiera.
Cuándo se exige uno y cuándo el otro
El avalúo catastral se exige principalmente para liquidar el impuesto predial, para calcular la plusvalía derivada de acciones urbanísticas según la Ley 388 de 1997 y como referencia en algunos procesos de sucesión cuando las partes así lo acuerdan.
El avalúo comercial es obligatorio para operaciones de crédito hipotecario ante entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera, para procesos de adquisición de predios por parte del Estado, para la constitución de patrimonios de familia, para daciones en pago y para emisión de títulos valores respaldados en bienes raíces.
- Si va a vender o comprar un inmueble, necesita avalúo comercial.
- Si quiere saber cuánto impuesto predial debe pagar, consulte el avalúo catastral.
- Si solicita un crédito hipotecario, el banco exigirá avalúo comercial de un avaluador inscrito en el RAA.
- Si su predio será adquirido por el Estado, el avalúo comercial es el instrumento legal que fija el precio.
Consecuencias de confundirlos en una negociación
Usar el avalúo catastral como precio de referencia en una compraventa puede perjudicar gravemente al vendedor si el mercado es favorable, o generar controversias legales si la Dian interpreta que el precio pactado está por debajo del valor comercial y activa una investigación por posible evasión del impuesto de ganancias ocasionales.
Para ampliar su comprensión sobre herramientas técnicas de valoración y medición predial, puede consultar la guía completa Topografía con drone vs topografía convencional en Colombia: cuál elegir según el tipo de proyecto y el presupuesto disponible, disponible en este sitio, donde encontrará criterios prácticos aplicables a proyectos con distintos presupuestos y condiciones de terreno.
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